Avril 2017

En tant qu’avocat en vice caché, il arrive régulièrement que l’on nous contacte pour savoir s’il faut poursuivre les propriétaires antérieurs responsables de vice(s) caché(s).

Rappel des principes de base

Une inspection préachat n’a rien révélé et vous remarquez ultérieurement la présence d’une fissure anormale dans les fondations suite à l’achat de votre immeuble.

Vous avez la possibilité de vous en aller immédiatement au tribunal pour poursuivre la personne qui vous a vendu l’immeuble, mais il faut se questionner avant d’agir précipitamment.

Un avocat en vice caché pourra répondre à vos interrogations.

En tout premier lieu, avant de prendre la décision de poursuivre le propriétaire antérieur de l’immeuble devant les tribunaux, la question primordiale à déterminer est d’analyser si nous sommes assurément en présence d’un vice caché.

Le Code civil du Québec énumère des critères pour le définir à savoir : « que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus ».

Autrement dit, le problème doit être suffisamment grave pour rendre l’immeuble inhabitable ou réduire grandement son utilité, et son importance doit être telle que vous ne l’auriez pas acquis si vous aviez été informé du problème, ou bien vous l’auriez acheté à un prix bien inférieur au montant payé.

Il faut se rappeler que le problème rencontré ne doit pas être le fruit du vieillissement de l’immeuble ou de sa vétusté. À titre d’exemple, un drain français a une durée de vie d’une trentaine d’années et un toit use avec les années ! Chaque cas en est un d’espèce et un avocat en vice caché pourra vous aider dans votre démarche.

Vice caché ou pas caché ?

Pour qu’un vice soit considéré comme caché, il doit tirer son origine avant la vente de l’immeuble et être non apparent pour un acheteur ayant effectué une visite attentive de l’immeuble avant l’achat.

Si vous remarquez qu’il y avait des signes de défauts potentiels, l’acheteur doit aller plus loin dans son enquête qu’il peut effectuer par lui-même ou en recourant à titre d’exemple au service d’un spécialiste.

Le Code civil du Québec n’oblige cependant pas un acheteur à faire absolument appel à un expert pour inspecter une maison ou un immeuble avant de s’en porter acquéreur.

Cependant, les tribunaux vont hésiter à déclarer qu’un vice était caché au moment de la vente si l’acheteur n’a pas eu recours aux services d’un expert dans le cas de vieux immeubles par exemple. Dans un pareil cas, le tribunal risque de réprimander l’acheteur qu’il aurait dû engager un expert, car il y avait des signes apparents.

Découverte d’un vice

Qu’est-ce qui se dégage de la jurisprudence dans l’éventualité que l’acheteur ait bien fait ses devoirs et remarque la présence d’un vice et qu’il questionne le vendeur qui le rassure en lui disant que ce n’est rien alors que ce n’est pas le cas :

Nous sommes alors en présence d’un vice « juridiquement caché ».

Il ne faut pas oublier que l’acheteur a sa part de responsabilité dans ses démarches avant l’achat d’un immeuble. Par exemple, dans la région de Montréal, on comprend que les gens sont présumés être informés que :

• dans le quartier Rivière-des-Prairies, nous remarquons la présence de pyrite dans le béton
• dans le quartier Plateau-Mont-Royal, le sol est argileux
• dans le quartier Notre-Dame-de-Grâce, les fondations des maisons sont friables.

Mode d’emploi – avocat en vice caché

Après avoir répondu aux critères de base mentionnés auparavant, nous devons nous assurer que la marche à suivre est bien respectée afin d’éviter de réduire les chances d’obtenir gain de cause.

C’est alors que les conseils d’un avocat en vice caché vous seront très utiles.

En premier lieu, le vice caché doit être dénoncé au vendeur afin de lui donner un délai raisonnable après la réception de la mise en demeure pour réagir. En général, les tribunaux estiment qu’il faut accorder au vendeur un délai raisonnable allant d’un minimum d’une semaine à dix jours pour venir visiter les lieux et constater le problème. Il lui appartiendra par la suite de décider de faire les réparations lui-même ou non.

Il ne faut surtout pas oublier qu’en vertu de la jurisprudence, le nouveau propriétaire ne devrait pas attendre trop longtemps avant d’aviser le vendeur qu’il a découvert la présence de vice(s) caché(s). On parle d’un délai de six (6) mois, mais chaque cas a ses propres particularités.

Condition essentielle à respecter

Il arrive parfois qu’une autre condition absolument indispensable à respecter ne le soit pas. Celle-ci est à l’effet qu’aucun travail de réparation ne doit absolument débuter avant de laisser la chance à l’ancien propriétaire de les prendre en charge. À défaut de respecter cette condition, l’acheteur s’exposera au rejet de son recours.

Évaluation des possibilités offertes en fonction des coûts engendrés

Un coup les conditions mentionnées auparavant respectées, un avocat en vice caché pourra vous aidez à prendre votre décision et ce sera le coût de réparation qui déterminera si une poursuite judiciaire sera entreprise.

À moins de 15 000 $, vous avez la possibilité d’intenter votre recours à la division des petites créances de la Cour du Québec et contrôler vos coûts en honoraires d’avocats. Un avocat en vice caché pourra vous donner un coup de main à monter votre dossier.

Pour une réclamation se situant entre 15 000 et 30 000 $, faire appel à un avocat est nécessaire, mais les interrogatoires oraux ne sont pas permis, ce qui réduit les frais judiciaires et les honoraires d’avocats.

Pour les dossiers de plus de 30 000 $, il y a maintenant la possibilité de recourir à l’expertise commune qui est encouragée pour réduire les coûts. Et le rapport écrit d’expertise tient lieu de témoignage de l’expert ce qui réduit aussi les coûts.

Veuillez noter que le Code civil du Québec permet de réclamer le coût des réparations, mais non les dommages découlant du vice caché, sauf si bien entendu le vendeur connaissait l’existence du vice ou qu’il ne pouvait l’ignorer.

À titre d’illustration, le propriétaire antérieur sera condamné à payer le coût de réparation d’une fissure dans la fondation d’un immeuble, mais non à payer le coût des dommages causés au sous-sol par une infiltration d’eau découlant de la fissure s’il ne connaissait pas l’existence du vice ou qu’il ne pouvait le savoir.

Pour toute question, n’hésitez pas à communiquer avec un avocat en vice caché au 514-294-2038.

Veuillez également consulter la page « assurance titres » pour savoir comment se protéger contre les pertes engendrées par un problème de vice de titres affectant l’immeuble.

La présente chronique comporte de l’information juridique de nature générale. Pour obtenir un conseil juridique qui tiendra compte des particularités de votre situation, il vous est fortement recommandé de consulter un avocat.

Janvier 2017

L’assurance titres est un produit d’assurance peu connu et peu utilisé, mais qui s’avère très avantageux dans le cadre d’une transaction immobilière.

Ce produit d’assurance est une assurance de dommages qui garantit l’état d’un titre de propriété à une date précise et qui protègera son détenteur contre les pertes engendrées par un problème de vice de titres affectant l’immeuble.

Par exemple, un promoteur informé avant la clôture de la transaction immobilière de l’existence d’un problème affectant ses titres pourra signer le contrat malgré l’existence de ce vice de titres et éviter toutes les pénalités et/ou tous les frais qui pourraient résulter d’un retard dans la conclusion de la convention. Il en est de même pour un particulier qui acquiert un immeuble.

Voici une liste de vices de titres qui peuvent être couverts :

• Un empiètement sur un lot voisin ou dans une servitude;

• Un usage non conforme à la règlementation municipale applicable;

• Les vices dans les titres de propriété;

• L’apparition de charges affectant l’immeuble entre le moment de la signature des actes et le moment de leur publicité au registre foncier;

• La falsification, la fraude ou l’usurpation d’identité;

• L’existence de dettes du propriétaire précédent garanties par l’immeuble par exemple les taxes immobilières et les factures de services publics;

• La présence de servitudes inconnues;

• La présence d’erreurs dans les plans d’arpentage;

• Les erreurs effectuées au cours de la recherche et de l’examen des titres;

• Les hypothèques légales de la construction relatives à des travaux antérieurs à la date de prise d’effet de l’assurance;

• Tout autre problème relié aux titres qui empêche la possibilité de vendre, de louer ou d’hypothéquer un immeuble.

Il est à noter qu’une police d’assurance titres n’est pas émise dès que nous en faisons la demande. L’assureur évaluera préalablement l’offre soumise avant d’accepter d’émettre une police d’assurance.

Aussi bien un particulier qu’un promoteur gagneraient à connaître l’existence d’un tel produit d’assurance qui peut éviter bien des problèmes.

Un professionnel du droit pourra vous aider à obtenir une telle police d’assurance.

La présente chronique comporte de l’information juridique de nature générale. Pour obtenir un conseil juridique qui tiendra compte des particularités de votre situation, il vous est fortement recommandé de consulter un avocat.

Octobre 2016

Le milieu de travail dans lequel nous évoluons aujourd’hui requiert bien souvent qu’un employé utilise un ordinateur dans le cadre de ses tâches et l’internet constitue un outil de travail qui améliore incontestablement la prestation de travail.

Le corollaire de l’utilisation des technologies de l’information (TI) est souvent une source de distraction pour les employés et entraîne une baisse de productivité et, conséquemment, une diminution des revenus pour l’employeur.

Quels sont donc les droits de l’employeur concernant l’usage des TI par ses employés?

Il est important de savoir qu’en principe, l’employeur peut « cybersurveiller » un employé s’il a des motifs sérieux de contrôler son utilisation d’internet.

On entend par motif sérieux le fait d’avoir un motif raisonnable de penser ou un doute sur le fait qu’un employé utilise à des fins personnelles le matériel informatique qui est à sa disposition au travail.

En pratique, cela peut se traduire par une baisse de productivité de l’employé en question ou bien, sans qu’il y ait une augmentation significative de sa charge de travail, l’on assiste à un accroissement de ses heures supplémentaires.

Sanctions possibles

Ce qu’il est important de savoir est que l’employeur peut imposer des sanctions à un employé suite à la découverte d’une utilisation inappropriée du matériel informatique puisque cela constitue un vol de temps.

Le fait d’avoir adopté une politique qui régit l’utilisation d’internet et des ressources technologiques en milieu de travail est un précieux outil afin de pouvoir imposer des sanctions à l’employé fautif.

La jurisprudence nous enseigne que l’absence d’une politique régissant l’utilisation d’internet et des ressources technologiques en milieu de travail atténuera la sanction disciplinaire pouvant être imposée dans une telle situation.

Un employeur aura donc avantage à instaurer une telle politique régissant l’utilisation d’internet et des ressources technologiques en milieu de travail et à s’assurer de la communiquer et de l’expliquer aux employés afin de pouvoir l’appliquer. Il peut être nécessaire de contacter un avocat pour avoir davantage d’information.

La présente chronique comporte de l’information juridique de nature générale. Pour obtenir un conseil juridique qui tiendra compte des particularités de votre situation, il vous est fortement recommandé de consulter un avocat.

Janvier 2017

Philippe, un passionné de sports extrêmes, travaille depuis une dizaine d’années dans un bureau d’ingénieur à titre de technicien de laboratoire.

Lors de ses vacances estivales de 2013, Philippe a subi de multiples blessures lors d’un saut en skysurf. Les séquelles de Philippe sont graves et ses capacités cognitives sont atteintes. Il est affligé de violents maux de tête en plus d’éprouver des pertes de mémoire. Cette situation le rend inapte à effectuer son travail de bureau et l’expertise médicale le déclare d’ailleurs totalement invalide.

L’employeur de Philippe, qui a récemment obtenu un contrat de plusieurs centaines de milliers de dollars, se renseigne auprès de son avocat afin de savoir s’il serait possible de mettre fin à son lien d’emploi puisque Philippe n’a effectué aucun retour au travail depuis plus de 2 ans.

Un contrat de travail est composé de 3 exigences primordiales :

• Une prestation de travail;
• En échange d’une rémunération;
• Dans le cadre d’une relation de subordination (se trouver sous la direction ou le contrôle d’une autre personne).

Dans la présente mise en situation, Philippe est incapable de remplir la première exigence. Il ne serait donc pas congédié à cause de son incapacité mais à cause du fait qu’il ne peut fournir aucune prestation de travail dans un délai prévu. L’employeur aura cependant l’obligation d’accommoder Philippe et devra donc trouver une façon de l’accommoder avant de songer à le congédier.

La contrainte excessive est cependant la limite à l’obligation d’accommodement. On ne pourra donc requérir de l’employeur qu’il accommode Philippe si les conséquences engendrées sont hors de proportion.

En effet, l’obligation d’accommodement se manifeste lorsque, face à l’état de santé d’un employé incapable d’exercer les fonctions qu’il occupait avant en raison d’une incapacité ou d’une limitation fonctionnelle, l’employeur tente de l’accommoder en lui trouvant un autre travail dans l’entreprise qui convient mieux à ses nouvelles capacités, le tout bien entendu sans constituer une contrainte excessive à l’employeur.

Dans la présente situation, l’emploi de Philippe est principalement intellectuel et il ne serait pas possible de lui trouver un autre travail au sein du bureau d’ingénieur. Un congédiement serait donc envisageable, à condition d’obtenir une confirmation écrite de l’invalidité de Philippe et que son congédiement soit effectué dans le respect des dispositions de la Loi sur les normes du travail.

Autre capsule qui devrait vous intéresser : Qu’est-ce que le congédiement déguisé ?

*Le nom utilisé et la présente situation sont purement fictifs et toute ressemblance avec des situations existantes ou ayant existé n’est que fortuite.

La présente chronique comporte de l’information juridique de nature générale. Pour obtenir un conseil juridique qui tiendra compte des particularités de votre situation, il vous est fortement recommandé de consulter un avocat.

Novembre 2015

On vous propose une offre d’emploi que vous ne pouvez refuser mais le contrat de travail de votre emploi actuel comporte une clause de non-concurrence qui limite votre possibilité d’occuper un poste similaire dans le même domaine d’activité dans un rayon de plusieurs kilomètres de votre lieu de travail.

Les conditions de validité d’une clause de non-concurrence, décrites à l’article 2089 du Code civil du Québec prévoient qu’elle doit être limitée quant au temps, au lieu et au genre de travail à ce qui est nécessaire pour protéger les intérêts légitimes de l’employeur. Et s’il y a contestation, c’est l’employeur qui a le fardeau de prouver la validité de la clause de non-concurrence.

Suivant la jurisprudence, la clause de non-concurrence sera analysée par les tribunaux en vertu notamment des critères suivants :

• Le poste occupé par l’employé;
• L’importance et la nature du poste;
• L’ancienneté de l’employé en cause dans son poste actuel;
• Le pouvoir et l’influence que l’employé a pu développer sur la clientèle et les partenaires d’affaires de l’employeur;
• Les circonstances entourant le début de son nouvel emploi.

De façon générale, une clause qui limite la période de temps à moins de deux (2) ans sera jugée raisonnable. Et, à titre d’illustration, une clause qui prévoit l’interdiction dans un rayon d’une centaine de kilomètres pourra être jugée excessive.

Chaque situation a ses faits particuliers et ils seront donc examinés en fonction des critères retenus par la jurisprudence, notamment des circonstances entourant les tâches occupées par l’employé au sein de l’entreprise.

Le congédiement dans un contexte d’invalidité est un sujet qui pourrait vous intéresser.

La présente chronique comporte de l’information juridique de nature générale. Pour obtenir un conseil juridique qui tiendra compte des particularités de votre situation, il vous est fortement recommandé de consulter un avocat.