Avril 2017

En tant qu’avocat en vice caché, il arrive régulièrement que l’on nous contacte pour savoir s’il faut poursuivre les propriétaires antérieurs responsables de vice(s) caché(s).

Rappel des principes de base

Une inspection préachat n’a rien révélé et vous remarquez ultérieurement la présence d’une fissure anormale dans les fondations suite à l’achat de votre immeuble.

Vous avez la possibilité de vous en aller immédiatement au tribunal pour poursuivre la personne qui vous a vendu l’immeuble, mais il faut se questionner avant d’agir précipitamment.

Un avocat en vice caché pourra répondre à vos interrogations.

En tout premier lieu, avant de prendre la décision de poursuivre le propriétaire antérieur de l’immeuble devant les tribunaux, la question primordiale à déterminer est d’analyser si nous sommes assurément en présence d’un vice caché.

Le Code civil du Québec énumère des critères pour le définir à savoir : « que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus ».

Autrement dit, le problème doit être suffisamment grave pour rendre l’immeuble inhabitable ou réduire grandement son utilité, et son importance doit être telle que vous ne l’auriez pas acquis si vous aviez été informé du problème, ou bien vous l’auriez acheté à un prix bien inférieur au montant payé.

Il faut se rappeler que le problème rencontré ne doit pas être le fruit du vieillissement de l’immeuble ou de sa vétusté. À titre d’exemple, un drain français a une durée de vie d’une trentaine d’années et un toit use avec les années ! Chaque cas en est un d’espèce et un avocat en vice caché pourra vous aider dans votre démarche.

Vice caché ou pas caché ?

Pour qu’un vice soit considéré comme caché, il doit tirer son origine avant la vente de l’immeuble et être non apparent pour un acheteur ayant effectué une visite attentive de l’immeuble avant l’achat.

Si vous remarquez qu’il y avait des signes de défauts potentiels, l’acheteur doit aller plus loin dans son enquête qu’il peut effectuer par lui-même ou en recourant à titre d’exemple au service d’un spécialiste.

Le Code civil du Québec n’oblige cependant pas un acheteur à faire absolument appel à un expert pour inspecter une maison ou un immeuble avant de s’en porter acquéreur.

Cependant, les tribunaux vont hésiter à déclarer qu’un vice était caché au moment de la vente si l’acheteur n’a pas eu recours aux services d’un expert dans le cas de vieux immeubles par exemple. Dans un pareil cas, le tribunal risque de réprimander l’acheteur qu’il aurait dû engager un expert, car il y avait des signes apparents.

Découverte d’un vice

Qu’est-ce qui se dégage de la jurisprudence dans l’éventualité que l’acheteur ait bien fait ses devoirs et remarque la présence d’un vice et qu’il questionne le vendeur qui le rassure en lui disant que ce n’est rien alors que ce n’est pas le cas :

Nous sommes alors en présence d’un vice « juridiquement caché ».

Il ne faut pas oublier que l’acheteur a sa part de responsabilité dans ses démarches avant l’achat d’un immeuble. Par exemple, dans la région de Montréal, on comprend que les gens sont présumés être informés que :

• dans le quartier Rivière-des-Prairies, nous remarquons la présence de pyrite dans le béton
• dans le quartier Plateau-Mont-Royal, le sol est argileux
• dans le quartier Notre-Dame-de-Grâce, les fondations des maisons sont friables.

Mode d’emploi – avocat en vice caché

Après avoir répondu aux critères de base mentionnés auparavant, nous devons nous assurer que la marche à suivre est bien respectée afin d’éviter de réduire les chances d’obtenir gain de cause.

C’est alors que les conseils d’un avocat en vice caché vous seront très utiles.

En premier lieu, le vice caché doit être dénoncé au vendeur afin de lui donner un délai raisonnable après la réception de la mise en demeure pour réagir. En général, les tribunaux estiment qu’il faut accorder au vendeur un délai raisonnable allant d’un minimum d’une semaine à dix jours pour venir visiter les lieux et constater le problème. Il lui appartiendra par la suite de décider de faire les réparations lui-même ou non.

Il ne faut surtout pas oublier qu’en vertu de la jurisprudence, le nouveau propriétaire ne devrait pas attendre trop longtemps avant d’aviser le vendeur qu’il a découvert la présence de vice(s) caché(s). On parle d’un délai de six (6) mois, mais chaque cas a ses propres particularités.

Condition essentielle à respecter

Il arrive parfois qu’une autre condition absolument indispensable à respecter ne le soit pas. Celle-ci est à l’effet qu’aucun travail de réparation ne doit absolument débuter avant de laisser la chance à l’ancien propriétaire de les prendre en charge. À défaut de respecter cette condition, l’acheteur s’exposera au rejet de son recours.

Évaluation des possibilités offertes en fonction des coûts engendrés

Un coup les conditions mentionnées auparavant respectées, un avocat en vice caché pourra vous aidez à prendre votre décision et ce sera le coût de réparation qui déterminera si une poursuite judiciaire sera entreprise.

À moins de 15 000 $, vous avez la possibilité d’intenter votre recours à la division des petites créances de la Cour du Québec et contrôler vos coûts en honoraires d’avocats. Un avocat en vice caché pourra vous donner un coup de main à monter votre dossier.

Pour une réclamation se situant entre 15 000 et 30 000 $, faire appel à un avocat est nécessaire, mais les interrogatoires oraux ne sont pas permis, ce qui réduit les frais judiciaires et les honoraires d’avocats.

Pour les dossiers de plus de 30 000 $, il y a maintenant la possibilité de recourir à l’expertise commune qui est encouragée pour réduire les coûts. Et le rapport écrit d’expertise tient lieu de témoignage de l’expert ce qui réduit aussi les coûts.

Veuillez noter que le Code civil du Québec permet de réclamer le coût des réparations, mais non les dommages découlant du vice caché, sauf si bien entendu le vendeur connaissait l’existence du vice ou qu’il ne pouvait l’ignorer.

À titre d’illustration, le propriétaire antérieur sera condamné à payer le coût de réparation d’une fissure dans la fondation d’un immeuble, mais non à payer le coût des dommages causés au sous-sol par une infiltration d’eau découlant de la fissure s’il ne connaissait pas l’existence du vice ou qu’il ne pouvait le savoir.

Pour toute question, n’hésitez pas à communiquer avec un avocat en vice caché au 514-294-2038.

Veuillez également consulter la page « assurance titres » pour savoir comment se protéger contre les pertes engendrées par un problème de vice de titres affectant l’immeuble.

La présente chronique comporte de l’information juridique de nature générale. Pour obtenir un conseil juridique qui tiendra compte des particularités de votre situation, il vous est fortement recommandé de consulter un avocat.